Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.
Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:
При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.
Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:
Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.
В то же время следует понимать, что практически нереально начать такой бизнес без вложений: недвижимость коммерческого назначения стоит очень дорого, а работать с помещениями площадью менее 500–1000 м² нерентабельно. Более того, объект придётся отремонтировать, оборудовать инженерными системами и линиями связи, что опять же потребует затрат. Если у предпринимателя нет капитала хотя бы в 2–3 миллиона рублей, ему лучше поискать менее ресурсоёмкий вид деятельности — например, подумать о том, как открыть риэлторское агентство с нуля . Есть и другие нюансы:
Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.
Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:
Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.
Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.
Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:
Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.
Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.
Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.
По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.
Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.
Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.
Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:
Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.
Получить стартовый капитал на развитие бизнеса может каждый гражданин. Есть несколько способов финансирования и поиска спонсоров.
Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке. Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдёт по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность. Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.
Справка! Государственные структуры, занимающиеся поддержкой малого бизнеса, могут стать источником стартового капитала. По федеральной системе самозанятости населения, безработные граждане могут претендовать на субсидию в размере 60 000 рублей.Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.
Минусы:
Плюсы:
При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.
Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.
Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.
Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:
Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.
Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.
После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.
Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.
Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.
Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.
В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков. Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.
Прибыль в фонде формируется двумя путями:
За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:
| Название фонда | Управляющая компания | Стоимость пая | Доходность за год | Доходность за 3 года |
| Коммерческая недвижимость | Сбер Управление активами | 151 рубль | -2,93% | -11,18% |
| Арендный бизнес | Сбер Управление активами | 310000 рублей | 2,43% | 2,69% |
| ЗПИФ Недвижимости | Дом.РФ | 1338,65 рублей | 5,52% | 16,31% |
| Арендный поток | Альфа-Капитал | 305000 рублей | -1,79% (за 6 месяцев) |
Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT.В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.
Обзор нового REIT-фонда ETF FXRE
По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том числе и на Санкт-Петербургской бирже. В 2021 году на Московской бирже стартовали торги паями закрытого паевого инвестфонда PNK Rental, нацеленный на инвестиции в индустриальную недвижимость.
Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.
На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.
Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:
Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ
Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.
Коммерческая недвижимость подходит для мини-отелей. Это гарантирует высокую прибыль. При наличии 12 коек-мест месячный доход может составлять 300-400 тысяч рублей. Но сначала придется потратиться на ремонт и оборудование комнат. Не стоит забывать и о найме администратора и бухгалтера. К тому же, нужно быть готовым к тому, что соседи начнут в скором времени выражать недовольство.
За время пандемии вырос спрос на складские объекты. Об этом в беседе с РИА Новости заявил руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. Востребованы как большие, так и небольшие форматы. Например, можно приобрести нежилое помещение в жилом комплексе на первом этаже и поделить его на мини-кладовки. Как заявил Сухий, в Москве такое подвальное помещение площадью 50 кв. м обойдется в 3 млн рублей, ремонт потребует около 500 тысяч рублей. Примерный ежемесячный доход составит 35 тысяч рублей.
«Таким образом, доходность инвестиций в покупку небольшого склада составит 12%», – подытожил Сухий.
Во время экономического спада или в кризис прибыль с помещений может стать нулевой.
В Москве выросли цены на аренду квартир и изменилось поведение арендодателей
Можно нарваться на мошенников и купить объект, который уже продали кому-то другому.
На коммерческие помещения в жилых домах есть ряд ограничений.
Компания Maxima Rent предлагает аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.
