Перейти на форум

Как заработать на коммерческой недвижимости

30 сентября 2022

Содержание

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.

Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:

  • общая квадратура;
  • транспортная доступность;
  • наличие дополнительного оборудования;
  • особые отделочные работы;
  • соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.

При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.

Виды прибыльных объектов

Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:

  • торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
  • складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
  • офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
  • промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
  • объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
  • социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
  • гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.

Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.

Особенности бизнеса

Благодаря развитию отечественного бизнеса инвестиции в недвижимость для коммерческого использования становятся все более привлекательными для начинающих предпринимателей. Конечно, работать с такими объектами гораздо сложнее, чем сдавать квартиры обычным гражданам, но дополнительные усилия вполне оправдывают себя: во-первых, жильё арендуют как целый объект, а помещения под офисы и кафе оплачивают в пересчёте на квадратный метр площади. Во-вторых, ценность объектов определяется их расположением, вследствие чего помещение под магазин может стоить в три раза больше аналогичной по размерам квартиры в том же доме. Если проанализировать все плюсы и минусы, коммерческая недвижимость как бизнес будет выглядеть перспективной по следующим причинам:
  • Удачно расположенные помещения пользуются огромным спросом. При адекватной ценовой политике к предпринимателю выстроится очередь из клиентов;
  • Есть множество вариантов, как начать бизнес: недвижимость коммерческого назначения включает не только офисы и магазины, но и цеха, фермы, склады;
  • Помещения практически не дешевеют. Если же угадать с покупкой объекта в активно развивающемся районе, через время его цена вырастет в несколько раз;
  • Сдавая недвижимость в аренду, предприниматель будет получать стабильный доход и тратить на работу пару часов в день. Можно даже поручить дела менеджерам;
  • Срок окупаемости у таких объектов в два-три раза меньше, чем у жилых. Так, нормой считается возврат инвестиций за 5–7 лет, а для квартир средний период — от 12 лет.

В то же время следует понимать, что практически нереально начать такой бизнес без вложений: недвижимость коммерческого назначения стоит очень дорого, а работать с помещениями площадью менее 500–1000 м² нерентабельно. Более того, объект придётся отремонтировать, оборудовать инженерными системами и линиями связи, что опять же потребует затрат. Если у предпринимателя нет капитала хотя бы в 2–3 миллиона рублей, ему лучше поискать менее ресурсоёмкий вид деятельности — например, подумать о том, как открыть риэлторское агентство с нуля . Есть и другие нюансы:

  • Без соответствующего опыта найти хорошее помещение с первой попытки нереально. Особенно трудно выбирать объекты под магазины и предприятия сферы услуг;
  • Занимаясь бизнесом на субаренде коммерческой недвижимости, все придётся согласовывать с владельцем помещения. Он может и не одобрить некоторые решения;
  • Такая деятельность имеет смысл только в мегаполисах. В небольших городах набор вариантов ограничен одной-двумя улицами, где почти все помещения уже заняты;
  • Разочаровавшись в бизнес идее, недвижимость нельзя быстро и выгодно продать. Если предприниматель к тому же отремонтировал помещение, его ждут убытки.

Способы заработка на объектах коммерческого назначения

Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.

Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:

  • грамотно выбранное расположение;
  • основное назначение недвижимого объекта;
  • общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
  • текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
  • параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.

Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.

1. Сдача в аренду

Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.

Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:

  • для торговых центров важно наличие высокого пешеходного трафика;
  • здание под офисы – парковки, транспортные развязки и удобная инфраструктура;
  • для складов – удобные подъезды, низкая влажность и надежная охрана.

Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.

Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.

Что выгоднее сдавать: квартиру или помещение для торговых точек и офисов?

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Как оформить дело?

Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.

Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.

Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:

  • Копия паспорта учредителя.
  • ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
  • Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
  • Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
  • Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
  • Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).

Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.

Где взять стартовый капитал?

Получить стартовый капитал на развитие бизнеса может каждый гражданин. Есть несколько способов финансирования и поиска спонсоров.

Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке. Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдёт по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность. Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.

Справка! Государственные структуры, занимающиеся поддержкой малого бизнеса, могут стать источником стартового капитала. По федеральной системе самозанятости населения, безработные граждане могут претендовать на субсидию в размере 60 000 рублей.

Преимущества и недостатки

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.

Минусы:

  • Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
  • По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
  • Непостоянство арендаторов. Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.

Плюсы:

  • Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
  • Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.

2. Торги по банкротству

Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.

Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.

Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:

  • Банкрот База – bankrotbaza.ru;
  • TBankrot – tbankrot.ru;
  • официальный сайт ФССП – fssp.gov.ru.

Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.

3. Перевод жилого помещения в нежилое

Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.

Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.

4. Инвестиции в строящиеся объекты с целью перепродажи

Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.

Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.

Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.

5. Инвестиции в ПИФы и ETF-фонды недвижимости

В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков. Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.

Прибыль в фонде формируется двумя путями:

  • начисление арендной платы с приобретенных территорий;
  • увеличивается рыночная стоимость фонда.

За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:

Название фонда Управляющая компания Стоимость пая Доходность за год Доходность за 3 года
Коммерческая недвижимость Сбер Управление активами 151 рубль -2,93% -11,18%
Арендный бизнес Сбер Управление активами 310000 рублей 2,43% 2,69%
ЗПИФ Недвижимости Дом.РФ 1338,65 рублей 5,52% 16,31%
Арендный поток Альфа-Капитал 305000 рублей -1,79% (за 6 месяцев)

В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.

Обзор нового REIT-фонда ETF FXRE

Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT.
 Среди крупнейших фондов США выделяются следующие:
  • VNQ – доходность за три года составила 13,8%;
  • VNQI – -9,9%;
  • SRET – -36,2%;
  • REM – -20,6%.

Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том числе и на Санкт-Петербургской бирже. В 2021 году на Московской бирже стартовали торги паями закрытого паевого инвестфонда PNK Rental, нацеленный на инвестиции в индустриальную недвижимость.

По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.

6. Краудинвестинг

Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.

На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.

Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:

Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ

Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.

7. Создание хостела

Коммерческая недвижимость подходит для мини-отелей. Это гарантирует высокую прибыль. При наличии 12 коек-мест месячный доход может составлять 300-400 тысяч рублей. Но сначала придется потратиться на ремонт и оборудование комнат. Не стоит забывать и о найме администратора и бухгалтера. К тому же, нужно быть готовым к тому, что соседи начнут в скором времени выражать недовольство.

8. Склад

За время пандемии вырос спрос на складские объекты. Об этом в беседе с РИА Новости заявил руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. Востребованы как большие, так и небольшие форматы. Например, можно приобрести нежилое помещение в жилом комплексе на первом этаже и поделить его на мини-кладовки. Как заявил Сухий, в Москве такое подвальное помещение площадью 50 кв. м обойдется в 3 млн рублей, ремонт потребует около 500 тысяч рублей. Примерный ежемесячный доход составит 35 тысяч рублей.

«Таким образом, доходность инвестиций в покупку небольшого склада составит 12%», – подытожил Сухий.

Какие платить налоги

  • Ежегодный налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости;
  • Налог от арендных платежей. Если помещение сдает в аренду физлицо — 13%, при сдаче помещения как индивидуальный предприниматель — 6%.

На что обратить внимание

  • Во время экономического спада или в кризис прибыль с помещений может стать нулевой.

  • В Москве выросли цены на аренду квартир и изменилось поведение арендодателей

  • Можно нарваться на мошенников и купить объект, который уже продали кому-то другому.

  • На коммерческие помещения в жилых домах есть ряд ограничений.

Комфортные офисы в Москве

Компания Maxima Rent предлагает аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.




Источники