Классификация офисной недвижимости: классы офисов a, b, c, d. Характеристики офисных помещений.

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий - офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Офисные помещения. категория А

Офисы класса А считаются лучшими. Они элита офисной недвижимости. Как правило они расположены в современных бизнес-центрах, построенных с учетом новых актуальных тенденций в использовании офисного пространства.

Система классификации офисов класса А. Общие характеристики.

Хорошая транспортная доступность.
Удобное расположение.
Простая и оптимальная планировка, позволяющая максимально эффективно использовать арендуемые площади.
Современные инженерные коммуникации.
Надежное электроснабжение, как правило второй категории и с дополнительным резервов от дизель-генераторов.
Использование при строительстве и отделке высококачественных материалов.
Современная система пожаротушения и пожарной безопасности.
Современная система охраны, контроля доступа и безопасности.
Освещённость не менее 70 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
Обеспеченность парковками из расчета не менее 70 кв.м. арендуемой площади на 1 парковочное место.
Высота до потолка в арендуемых помещениях не менее 3 м.
Шаг колонн не менее 7м. х 7м.
Отношение площадей общего пользования и необходимых для обслуживания всего здания (вспомогательной площади) к полезной не более 12%.
Наличие социальной-бытовой инфраструктуры для сотрудников офисов: кафе, столовые, рестораны, банки, парикмахерские, аптеки и т.д.
Общая рецепция.
Прозрачная система операционных и эксплуатационных расходов, построенных на формате open book.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
Здесь должна быть входная группа и фойе.
Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
Планировка открытая, с сеткой колонн.
Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Офисные помещения. категория А —

Это офисы класса А, у которых в силу каких-то причин, как правило, из-за ограниченности участка, денежных средств у застройщика или ресурсов снабжения пришлось пожертвовать одним или несколькими требованиями, предъявляемыми к классу А, но при этом хотелось бы все равно остаться именно в этой категории.

Как правило, это меньшая электрическая мощность, неоптимальное соотношение полезной площади и общих площадей, неудачная локация и плохая транспортная доступность.

Офисные помещения. категория В

В категорию офисов класса В входит также 3 подкатегории. Характеристики офисов класса В отличаются от класса А в худшую сторону. Здания, в которых расположены офисы класса «B» расположены менее удачно, спектр оказываемых арендодателем услуг в них не такой широкий. При строительстве применяют материалы и оборудование меньшего качества, чем при строительстве офисов класса А. Иногда в категорию В попадают офисы из класса А после нескольких лет интенсивной эксплуатации и нежелании собственников вкладывать средства в содержание здания.

Но офисы класса В не менее популярны. Арендная плата в них дешевле на 20-40%, поэтому их также с готовностью арендуют крупные российские и иностранные компании для размещения своих подразделений, которые не работают непосредственно с клиентами: подразделений IT, бухгалтерии, колл-центры и т.д.

Классификация офисов класса В, общие характеристики:

Менее удачное расположение, чем у офисов класса В. Они могут располагаться даже и в пределах Садового кольца, тогда это будет небольшое переделанное под офис здание. 95% таких офисов расположены за пределами Садового кольца.
Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен. Например, может не быть общей рецепции.
Не скоростные лифты, из-за чего могут скапливаться пробки в утренние и вечерние часы.
Открытая эффективная планировка всей или не менее 50% площади здания.
Охрана ограничена только контролем доступа на общие площади Здания
Отделка помещений выполнена недорогих материалов. Иногда настолько недорогих, что через пару лет их уже нужно менять.
Парковка расположена на открытом паркинге.
Высота потолков не менее 3м.
Наличие столовой в здании или в шаговой доступности.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

Чаще всего его расположение не так выгодно.
Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подкласс В+

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Характеристики офисов класса В-

Как ясно из названия, это офисы класса В, которые не соответствуют одному или нескольким обязательным требованиям.

Как правило, это:

Открытая планировка менее 50% площадей здания. Неоптимальные планировки, много пространства, которое невозможно рационально использовать.
Третья категория надежности или электроснабжение от одной подстанции.
Недостаточное количество лифтов.
Отсутствие парковки или она маленькая.
Освещенность 50 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
Некачественное или устаревшее инженерное оборудование.
Отсутствие столовой.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум - арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью - она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Факторы, способные повлиять на классификацию объекта коммерческой недвижимости

Возраст здания, его коммуникации, система управления. На основе этих параметров выстраивается ядро, по которому здание относится к разным классам.
Расстояние от транспортных магистралей, центра деловой жизни города. Чем ближе коммерческая недвижимость к Садовому кольцу, тем более высокий класс ей присваивается. Перевод офисного здания из класса "А" в класс "Б" происходит из-за отсутствия в шаговой доступности автобусных остановок, метро. Доступ в здание маломобильных групп граждан повышает качество и класс коммерческой недвижимости.
Компания-проектировщик. Студия с мировым именем, создающая оригинальное, творческое проектное решение, сильно влияет на классификацию недвижимости.
Офисная инфраструктура. Конференц-залы, выставочные галереи, переговорные, фитнес, рестораны, банки, банкоматы создают условия для оперативного доступа к услугам офисных работников и самих компаний. Этот критерий, как и тип здания, влияет на решение отнести объект к высоким классам.
Локация здания с точки зрения экологии, исторических, культурных, социологических особенностей. Например, недвижимость в историческом центре ценится выше. Если рядом нет вредных производств, это также повысит класс бизнес-центра.

Плюсы и минусы

"A" и "A+". Плюс — новые, современные, здания в эпицентре деловой жизни, соответствующие мировым требованиям. У офисов высокий уровень престижа, они выполняют представительские функции. Минус — высокая цена на аренду недвижимости.
"B". Плюс — продуманные офисы, близкие к высококлассным, цена на аренду ниже. Недостаток b-класса — в более низком качестве всех сервисов, доступных в премиум-недвижимости.
C-класс — это самые простые офисы без развитой сферы услуг. Их минус — удаленность от линий метро, остановок автобусов. Но, с другой стороны, это недвижимость с самой низкой арендной ставкой. Она используется всеми, кто во главу угла ставит экономическую эффективность. В том числе и крупными корпорациями, у которых есть офисы А-класса для топ-менеджмента и организации встреч на высоком уровне.

Компания Maxima Rent сдает в аренду коммерческую недвижимость от собственника со всеми необходимыми условиями для ведения вашего бизнеса.

Таблица классификации бизнес-центров

Особенности «A» «B» «C» «D»

Близость к центру города	+	+	-	-
Развитая инфраструктура	+	+	-	-
Телекоммуникационные связи	+	+	+	-
Презентабельный экстерьер	+	+	-	-
Внутренняя отделка	+	+	-	-
Внутренняя система безопасности	+	+	+	-
Организация точек питания	+	+	-	-
Охраняемая парковка	+	+	-	-
Системы кондиционирования	+	+	-	-
Разнообразие планировок	+	+	-	-
Подземный паркинг	+	-	-	-
Низкая арендная плата	-	+	+	+

Классификация бизнес-центров по классам может быть представлена в виде лаконичной таблицы, приведенной выше. Символ «+» указывает на наличие соответствующих условий и удобств, а символ «-» – на их отсутствие. Снимите офис с компанией Maxima Rent прямо сейчас по выгодной цене! Арендовать офис в Москве: +7 (945) 482-10-03

Какой уровень выбрать?

Выбирать стоит исходя из ваших возможностей. Если бизнес крепко стоит на ногах и подразумевает частые визиты клиентов и партнеров, экономить не стоит. В таком случае оптимальным решение будет офис класса «В» или «А».

Если основным аспектом при выборе становится цена аренды, остановиться лучше на уровне «С». Такие рабочие пространства хоть и имеют некоторые минусы, тоже могут стать отличным местом для ведения дел.

Прежде чем принять решение, посетите выбранный вами БЦ, пообщайтесь с управляющим и будущими соседями. Только так вы сможете получить полное представление о рабочем месте.

Нужна помощь в подборе помещения?

Ищете офис в Москве под нужды своего бизнеса? Компания Maxima Rent предлагает аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.

В офисах созданы все условия для ведения вашего бизнеса: юридический адрес, клининг офиса, платная охраняемая парковка, скидка на корпоративное питание и многое другое. Мы гарантируем стабильность, надежность и содействие в решении любых вопросов.

Источники