В торговых центрах опустело до 40% площадей после того, как западные арендаторы покинули рынок. Многие иностранные компании пока лишь заявили о намерении покинуть российский сегмент – чего ожидать в сфере коммерческой недвижимости? Что будет с офисами и бизнес-центрами, как изменятся ставки на офисном рынке? Попробуем разобраться в этом вопросе.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина предполагает, что помимо очевидных тенденций – таких, как ротация арендаторов и рост рынка субаренды – мы можем ожидать снижение активности девелоперов.
С учетом ситуации прошлого года на 2022 год было запланировано к сдаче в эксплуатацию порядка 250 тыс. кв. м. площадей офисного сектора. Сейчас планы стали скромнее – и планируется ввести в работу уже около 150 тыс. кв. м. На следующий год план еще более осторожный – застройщик ориентируется на 120 тыс. кв. м офисных площадей.
Прогноз по данным CMWP
* Прогноз от 20 мая 2022 года
** Средневзвешенная ставка аренды, рассчитанная по закрытым сделкам, не включающая НДС и операционные расходы.
Аналитик департамента исследований CMWP Полина Афанасьева осторожно отмечает, что скорее всего, в ближайшие годы мы увидим, что достраиваться будут единичные объекты в офисном секторе. Рост цен на строительные материалы приведет к заморозке многих строек, что также существенно снизит процесс ввода в эксплуатацию новых объектов.
Директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров подчеркивает, что основной спрос на офисы в последние годы составляют компании из сферы IT и е-com, следом за ними идут банки и госструктуры.
Ротация арендаторов неизбежна. Некоторые компании будут сокращать занимаемые площади, некоторые захотят повысить класс офиса, некоторые будут искать новые площади. Эксперты считают, что освободившиеся офисы будет занимать любой российский бизнес с господдержкой.
Основатель сети гибких рабочих пространств officeless и генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» Денис Беэр подчеркивает, что основными арендаторами остаются российские частные и государственные компании. По его мнению IT в этом секторе потеснили многочисленные предприятия строительного, финансового и транспортно-логистического секторов.
Директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская уверена, что даже после того, как многие иностранные компании покинули рынок, структура арендаторов в офисном сектора осталась прежней. Наибольший спрос у компаний, которые предоставляют профессиональные услуги – их доля составила 20% по итогам первого квартала 2022 года. На часть госструктур пришлось 18%, на долю банков – 17%.
Основными требованиями к арендуемым помещениями остаются наличие отделки помещений, возможность организации гибридной работы. Упор делается на краткосрочные договоры – отмечает Денис Беэр.
НОВЫЕ ТРЕНДЫ В ОФИСНОМ СЕГМЕНТЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
— рост и формирование рынка “серой зоны” – сделки по субаренде в объемах более 100 тыс. кв. м;
— гибкие условия договоров, наличие в них пунктов о возможном досрочном расторжении по инициативе арендатора;
—упор на краткосрочные договоры аренды;
—офисный сегмент рынка стремится стать рынком арендатора в случае продолжения падения спроса.
С одной стороны, увеличение стоимости строительных материалов может спровоцировать рост ставок на аренду коммерческой недвижимости в новых бизнес-центрах. С другой стороны снижение спроса и увеличение свободных площадей говорит о том, что сейчас не время повышать стоимость аренды, и рынок ждет от собственников лояльности.
По мнению экспертов, в случае, если геополитическая ситуация будет улучшаться, снижение ставок аренды может носить кратковременный характер. Вывод на рынок новых площадей в 2022 году хоть и ограничен, но в перспективе может привести к увеличению ставок аренды.
Карина Анаевская убеждена, что уменьшения ставок не должно произойти. Удорожание всех процессов должно привести к их увеличению, но арендаторы прилагают все усилия, чтобы этого не произошло. Тем временем в Москве процент свободных площадей довольно низок, а издержки собственников выросли настолько, что не оставляют им маневра для скидок.
Заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев отмечает, что качественные офисные пространства класса А, которые прежде занимали западные арендаторы, в силу своих премиальных характеристик сдаются по более высоким ставкам. Если российские компании не торопятся их занимать, ставки пойдут на снижение.
Сегодня арендодатели проявляют лояльность и готовы пересматривать сроки аренды, улучшать условия договоров, предоставлять дополнительные опции, чтобы уровень заполняемости офисного сектора не снижался.
По данным компании CORE.XP
Полина Афанасьева уверена, что в нынешних условиях интерес арендаторов будет направлен на экономически выгодные площади для размещения. Уже сейчас уровень арендных ставок уменьшился на 6%, эксперт прогнозирует снижение до 10%.
Многое зависит от реального развития ситуации – какое количество западных арендаторов действительно покинет рынок, как охотно будут занимать освободившиеся площади российские компании. Сейчас на долю иностранных арендаторов приходится около 500–600 тыс. кв. м офисных площадей в Москве.
Отследить снижение ставок будет трудно, так как на рынок выходят освобождаемые дорогие площади, которые будут уравновешивать падение. В основном, снижение арендной ставки будет происходить на прямых переговорах собственника и арендатора.
Не стоит ожидать, что иностранные компании, которые покинут офисный сегмент коммерческой недвижимости в этом году, нанесут большой удар рынку в целом. Уровень вакантных площадей, вероятно, вырастет до 13%.
Субаренда процветает, и формирует новый рынок так называемой “серой зоны”.
Скорректировали планы и девелоперы, адаптируясь к новым условиями и ценам. Вместо запланированных в прошлом году 250 тыс. кв. м на рынок выйдет 150 тыс. кв. м. новых офисных площадей.
Общего снижения ставок по арендной плате не ожидается, так как ввод в эксплуатацию новых площадей будет минимален. Тем не менее, собственники стремятся сохранить заполняемость бизнес-центров и идут на уступки. Рынок коммерческой недвижимости в офисном секторе становится рынком арендатора, и при прямых переговорах можно получить скидку по арендной ставке.
Компания Maxima Rent может стать вашим экспертом по недвижимости даже в самые нестабильные времена. Мы предлагаем аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.
Вы можете рассчитывать на грамотную консультацию и помощь в выборе помещения, где будут созданы все условия для ведения вашей деятельности. Мы предоставляем юридический адрес, клининг офиса, платную охраняемую парковку и т.д.
Не важно, что вы ищете – офис от собственника с юридическим адресом или помещение под интернет-магазин, салон красоты или кафе. Мы поможем сделать правильный выбор и гарантируем стабильное и надежное сотрудничество.
